TODO LO QUE HAY QUE TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR EL LOCAL
La transformación de locales comerciales en viviendas se ha convertido en una práctica común en Madrid debido a la creciente demanda habitacional y la escasez de nuevas construcciones.
Esta tendencia ha llevado al Ayuntamiento de Madrid a introducir cambios significativos en las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) para garantizar condiciones mínimas de habitabilidad en estas nuevas viviendas.
La mejor opción antes de comprar un local para transformarlo en vivienda es contratar a un profesional que realice un estudio de viabilidad. Sin embargo, si aún no estás seguro, puedes hacer un primer tanteo sin coste solicitando una consulta urbanística en el Ayuntamiento de Madrid. Allí te indicarán si el cambio de uso es viable o, al menos, en qué aspectos debes fijarte para evaluarlo por tu cuenta.
Desde el 27 de noviembre de 2023, con la publicación en el BOCM de las nuevas normas urbanísticas, estos cambios son de obligado cumplimiento en las transformaciones de local a vivienda.
Las nuevas condiciones quedan reguladas en la Sección Tercera del Capítulo 7.3 «Uso Residencial», añadida mediante la Modificación del Plan General (MPG 00/343) aprobada el 8 de noviembre de 2023.
A continuación, te resumo los puntos clave que debes revisar antes de comprar un local con este fin, asegurando que cumpla tanto con el Código Técnico de la Edificación (CTE) como con el PGOUM:
- Vivienda exterior: Toda vivienda resultante de una transformación deberá ser exterior, con al menos 3 m de fachada y un hueco en una estancia de mínimo 12 m², en la que pueda inscribirse un círculo de 2,70 m de diámetro.
- Superficie mínima: Se incrementa de 38 a 40 m² y se elimina la posibilidad de construir estudios de 25 m². Además, no se considerarán habitables espacios con altura inferior a 2,20 m, ni terrazas, balcones o tendederos.
- Viviendas diáfanas: Se permite que las viviendas sean diáfanas (excepto el baño), ofreciendo flexibilidad en la distribución.
- Tendedero obligatorio: Toda vivienda deberá contar con un tendedero, que puede estar integrado en la cocina.
- Altura mínima: Se establece una altura mínima de 2,50 m en las habitaciones y 2,20 m en cocinas y espacios no habitables.
- Dimensiones mínimas de estancias:
– Primer dormitorio: 12 m², con un diámetro mínimo de 2,7 m.
– Dormitorios adicionales: 7 m², con un diámetro mínimo de 2 m.
– Baño: 3 m², sin límite de diámetro mínimo.
– Pasillo: Ancho mínimo de 90 cm.
– Estancia-comedor-cocina: 21 m², con un diámetro mínimo de 3 m.
Los locales que se conviertan en vivienda deberán cumplir con los requisitos de vivienda mínima establecidos en la Sección 1ª «Condiciones de las Viviendas» de este capítulo.
En cuanto a salubridad, ventilación, iluminación, accesibilidad y seguridad, será obligatorio cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE) y sus documentos técnicos correspondientes.
Además de las condiciones de habitabilidad, la normativa introduce nuevas restricciones urbanísticas para la transformación de locales en viviendas:
- Uso residencial del edificio: El edificio debe tener un uso residencial, sin ninguna protección patrimonial que impida la transformación.
- Ubicación del local: Solo se permite la conversión de locales situados en planta baja o en una planta de piso. Se prohíbe el cambio de uso en locales cuyo suelo esté, aunque sea parcialmente, por debajo del nivel de la calle.
- Locales industriales: Si un local industrial en planta baja supera el fondo máximo construido, no podrá transformarse en vivienda a menos que se demuela el exceso de construcción.
- Edificios fuera de ordenación: Si el edificio está en situación de fuera de ordenación, el cambio de uso es posible, pero debe cumplir con requisitos específicos.
Antes de comprar un local con la intención de convertirlo en vivienda, es fundamental verificar su viabilidad urbanística y técnica. Consulta con un profesional para asegurarte de que cumple con los requisitos exigidos por la normativa y evita problemas legales o económicos a futuro.
Si necesitas asesoramiento o un estudio de viabilidad, en Gastrotectura te ayudamos a evaluar todas las opciones para que tomes la mejor decisión.
